疫情期间法律服务不打折
江苏煜衡律师事务所 宗永林
关键词：疫情 合同履行 延迟
不可抗力 情势变更 法律保障
【案情简介】
某创意公司是一家集房地产开发、文化活动策划、文化产业项目投资等为一体的有限责任公司。2019年12月28日，该公司一楼盘正式开盘， 2020年1月份签订了大量的《商品房买卖合同》，购房户均以按揭贷款方式购房，疫情发生后，很多贷款未能及时到位；同时，由于疫情，也导致施工延期，某创意公司也必然会延期交房。部分业主以无法办理按揭贷款、不能按期交房为由，要求解除《商品房买卖合同》并由公司承担违约责任,由此引发一系列的纠纷。公司与购房者无法协商解决，立即向公司法律顾问宗永林律师寻求法律救济。
【案件结果】
宗永林律师接手案件后，根据习近平总书记2月23日在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神的指引，以及通过对近日国资委专门印发《关于深入学习贯彻习近平总书记重要讲话精神充分发挥行业协会作用推动行业企业统筹做好疫情防控和复工复产工作的通知》的充分研读，结合江苏省政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》（苏政发〔2020〕15号）、省政府办公厅《印发关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知》（苏政办发〔2020〕5号）、盐城市政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策意见》（盐政发〔2020〕13号）文件精神的充分解读，立即与公司法务、高管组成应急小组。通过视频会议讨论，宗永林律师以《合同法》及合同法的解释为法律依据对案件进行综合分析后提出，此次疫情应属于不可抗力，不会影响当事双方合同目的的实现，合同履行期限依法可以顺延。建议先通过电话与提出解除合同的业主沟通；然后，向所有签订《商品房买卖合同》的业主发出告知。
公司采纳了宗永林律师的建议，向签订合同的所有业主电子送达了《致业主函》，在函中主要告知业主：一、疫情的发生属于不可抗力；二、疫情不会导致双方合同目的的实现；三、因疫情影响，导致合同履行期限逾期，如按揭贷款、房屋交付、办证等可以顺延相应期限，且互不承担责任。经过视频会议，电话沟通，电子送达的零见面方式解决了此次纠纷，化解了矛盾，有效维护了疫情期间的社会和谐稳定。
【法律分析】
（一）依法履行合同，依法维护合同效力
合法有效的合同应当依法履行，但在履行过程中因不可抗力导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，不应解除合同，也不应承担延期履行违约责任。本案中，购房者要求某创意公司承担延期交房的违约责任一般法院不予支持，但仅凭此一条就认定某创意公司不需要承担延迟履行的违约责任显然过于草率。还必须结合是否构成不可抗力、以及双方当事人的约定，双方的协助义务以及涉及疫情相关的时间节点进行综合分析。
（二）正确适用不可抗力规则解决纠纷
新冠肺炎疫情可能但不必然构成不可抗力，一般笼统地将疫情认定为不可抗力有失偏颇，也容易引致不公，应当根据具体案件进行认定，新冠疫情须与不能履行合同或合同目的不能实现具有因果关系时才能发生不可抗力的法律效果。同时对于不同类型的合同影响也不同，一般而言对于建设工程施工合同，通常认为疫情会影响施工进度，从而构成履行障碍，但对于借款合同、网络服务合同等类型的合同通常不会构成履行障碍，本案中某创意公司作为开发商因疫情影响导致建设工程未能按期完工，应当属于履行障碍。根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力事件的，不能免除责任。”但本案还必须结合合同效力、当事人的协助义务、情势变更、以及当事人双方约定进行综合分析判断，例如如果双方当事人在签订合同时已经对涉及不可抗力相应条款作出约定或者已经就涉及不可抗力作出事先或者事后的约定，应当从其约定。
（三）应当充分尽到协助义务
根据《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中某创意公司应当及时通知购房者因疫情影响致使合同延迟履行，如果因某创意公司未及时通知造成购房者损失的，购房者可以主张赔偿。
（四）情势变更规则的合理运用
根据合同法司法解释(二)第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本案中疫情并没有导致合同订立基础全部或者部分丧失，因此继续履行购房合同并不会对各方当事人造成明显不公，某创意公司应当继续履行合同
（五）正确把握情势变更规则与不可抗力规则的关联性和差异性
情势变更规则与不可抗力规则并不是相互排斥的，两者之间还可能存在交叠，适用情势变更规则应注重审查合同成立的客观基础条件变化与合同权利义务失衡的因果关系，并与不可抗力规则作出区分。情势变更规则调整合同内容，属于合同履行和变更的范畴，不可抗力规则主要规范合同义务不能履行时的免责问题，属于违约责任的范畴。因疫情导致案件同时符合情势变更和不可抗力情形的，应根据案件具体情况进行选择适用。
【典型意义】
通过对此案的办理可以反映出承办律师对习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神的认真贯彻落实。以及对党中央、国务院、省政府、市政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的各项政策措施的坚决拥护与强力支持。本案发生在疫情期间，因疫情的产生从而引发了法律纠纷，案件涉及到合同的效力、合同延迟履行的违约责任、不可抗力、情势变更等诸多法律问题。因涉及不可抗力的理解与适用，再一次引发对此规则的关注，使此案较为有代表性。通过对此案的办理，彰显出党员律师在抗疫期间法律战线上的无私奉献精神，同时更为重要的是通过此案，有效化解了矛盾纠纷，维护了社会和谐稳定，使国家法治建设稳步发展，迈向新的台阶。
（江苏煜衡律师事务所编写，未经允许，不得转载）
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